第1章 私が5,500万円の家を買うまで｜33歳・子供2人の住宅購入体験談
はじめに
2025年9月、私は5500万円の戸建てを購入しました。
33歳。
妻と娘2人の4人家族です。
住宅購入を決めた時、一番悩んだのは間取りでも立地でもありません。
「住宅ローンをどう組むか」
でした。
特に悩んだのが、
- 変動金利
- 固定金利
どちらを選ぶかです。
住宅ローンは数千万円の借金です。
金利がたった1%違うだけで、支払総額は数百万円から数千万円変わります。
この記事では、実際に5,500万円の住宅を47年ローンで購入した実体験をもとに、
- 年収300万〜2000万円の借入可能額
- 固定・変動金利比較
- フラット50の特徴
- FIRE視点の住宅ローン戦略
を徹底的に解説します。
私が5,500万円の家を買うまで
正直なところ、数年前の私に「将来5,500万円の家を買うことになるよ」と言っても信じなかったと思います。
住宅価格は年々上昇していますし、ニュースやSNSでは「住宅ローンは人生最大の借金」「今は家を買うタイミングではない」といった意見も多く見かけます。
そんな中で私は住宅購入を決断しました。
私は33歳。妻と娘2人の4人家族です。
FIRE（経済的自立・早期リタイア）を目標に資産形成を続けており、住宅購入についても「できるだけお金を減らさない選択肢は何か」を常に考えていました。
一方で、子どもたちの成長を考えると、賃貸では実現しにくいことも増えてきました。
子どもたちが家の中で走り回れる環境。
周囲を気にせず友達を呼べる環境。
家族みんなで安心して暮らせる環境。
これらを考えた時に、「いつか家を買う」ではなく「今買うべきではないか」と考えるようになりました。
もちろん、住宅購入は勢いで決められる金額ではありません。
物件探しから住宅ローン選びまで、数多くの比較検討を行いました。
特に悩んだのは、
- 本当に今買うべきなのか
- 住宅価格は高すぎないか
- 固定金利と変動金利どちらが良いのか
- FIREを目指しながら住宅ローンを抱えても大丈夫なのか
という点でした。
しかし最終的には、
「家族が安全に、安心して暮らせる環境を整えること」
が何よりも重要だと考え、購入を決断しました。
住宅は投資商品ではありません。
もちろん資産価値も大切です。
しかし、毎日暮らす場所だからこそ、家族の生活の質を上げられるかどうかが最も重要だと思っています。
結果として私は5,500万円の住宅購入を決断しましたが、今振り返っても良い選択だったと感じています。
この記事では、その購入までの経緯や実際にかかった費用、そしてなぜこの家を選んだのかについて詳しくお話ししていきます。
5500万の家を買った最終的な費用の詳細
住宅購入を検討している方の多くが驚くのが、「家の価格以外にもお金がかかる」ということです。
私自身も最初は、
「5,500万円の家だから5,500万円用意すればいい」
くらいに考えていました。
しかし実際にはそうではありません。
住宅購入には様々な諸費用が発生します。
私の場合の内訳は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入時期 | 2025年9月 |
| 物件価格 | 5,500万円 |
| 登記費用 | 42万円 |
| 仲介手数料 | 142万円 |
| 火災保険 | 17万円 |
| 引越し費用 | 5.5万円 |
| 家具・家電購入 | 100万円 |
| 内装リフォーム | 200万円 |
| 総費用 | 6,006.5万円 |
| 頭金 | 520万円 |
| 現金（残り手出し） | 266.5万円 |
| 住宅ローン借入額 | 5,220万円 |
物件価格は5,500万円でしたが、実際に必要だった総費用は6,006.5万円でした。住宅購入では、登記費用や仲介手数料、火災保険、家具・家電の購入費など、物件価格以外にも約500万円の諸費用が発生します。住宅ローンだけでなく、自己資金をどれだけ準備できるかも非常に重要なポイントです。
住宅購入を考えている方は、この諸費用を見落とさないことが非常に重要です。
私の場合は、中古住宅の購入だったこともあり、
- 子ども部屋の準備
- 家具の買い替え
- エアコンなどの家電購入
- 入居前リフォーム
なども含めて予算を組んでいました。
また、フラット50の契約上、頭金として投資額の約1割を投下しなければならない為、520万円を頭金として投入しました。
なぜこの家を選んだのか
住宅購入を考え始めた時、私が最初に決めたことがあります。
それは、
「家そのものより立地を優先する」
ということです。
住宅はリフォームできます。
設備も交換できます。
しかし立地だけは後から変えることができません。
だからこそ私は立地を最優先に考えました。
実際に確認したポイントは5つあります。
①人口が増加している町か
人口が増えている地域は、将来的な資産価値が維持されやすい傾向があります。
逆に人口減少が続く地域では、将来的に売却したいと思った時に買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
私は自治体の人口推移データなども確認しながら検討を行いました。
②ハザードマップを確認し、安全な立地か
近年は豪雨災害や地震などの自然災害が増えています。
そのため、
- 洪水リスク
- 土砂災害リスク
- 津波リスク
などをハザードマップで徹底的に確認しました。
住宅は数十年住む場所です。
だからこそ安全性を妥協するつもりはありませんでした。
③家の周りは夜間明るいか
昼間に見学した時は良い印象でも、夜になると雰囲気が全く違う地域もあります。
私は実際に夜間にも現地へ行き、
- 街灯の数
- 人通り
- 周辺環境
を確認しました。
特に娘が2人いるため、防犯面は重要視しました。
④娘の通学路に危険な場所はないか
小学校、中学校までのルートも実際に歩いて確認しました。
狭い道。
見通しの悪い交差点。
人目の少ない場所。
そういった場所がないかを細かくチェックしました。
家は家族が暮らす場所です。
子どもの安全を守れる環境かどうかは、住宅価格以上に重要だと思っています。
⑤近隣住民に問題がないか
最後に確認したのは近隣環境です。
これは不動産サイトには載っていません。
現地を歩き、
近所の雰囲気を見て、
時間帯を変えて訪問し、
地域の様子を確認しました。
住宅は購入後に簡単には引っ越せません。
だからこそ、周辺環境についても可能な限り調査しました。
こうして様々な条件を比較した結果、私は現在の家を選びました。
住宅購入では間取りや設備に目が行きがちです。
しかし実際に住み始めると重要なのは、
「家の中」よりも「家の外」
だったりします。
立地、安全性、周辺環境。
これらを最優先で考えた結果、私にとって納得できる住宅購入ができたと思っています。
第2章 住宅ローンで最初に悩んだこと｜私が固定金利を選び、47年ローンを組んだ理由
私が金利で最初に勘違いしていたこと
家探しを始めた頃の私は、
「金利が低い方がお得」
と思っていました。
実際、
変動金利は0.5%前後。
固定金利は2%前後。
数字だけ見ると変動金利の圧勝です。
しかし住宅ローンは35年〜50年という超長期戦。
重要なのは、
今の金利ではなく、将来の金利です。
ここを理解した瞬間に住宅ローンの見え方が大きく変わりました。
変動金利の魅力
変動金利最大の魅力は圧倒的な低金利です。
例えば5500万円を借りた場合、
0.5%と2%では月々の返済額に大きな差が出ます。
そのため、
「固定はもったいない」
と言う人も多いです。
実際、過去20年以上にわたり日本は超低金利時代でした。
変動金利を選んだ人が結果的に得をしたケースも多くあります。
当時YouTubeで住宅ローン金利について調べていると
『固定金利を選んだあなたは無知で無能で周りから必要とされない人』と揶揄された動画もありました。
そのYouTuberの人が言いたかったのは、長期で低金利が続いており、変動金利で借りたほうが圧倒的に支払総額が安い状況にも関わらず、固定金利を選ぶという事は情報をろくに収集できず、出来ても誤った判断をしてしまう人間という皮肉を込めて、『固定金利を選んだあなたは無知で無能で周りから必要とされない人』と揶揄していました。
それでも私が固定金利を選んだ理由
私はフラット50を選びました。
固定金利2% 支払年数47年。
正直高いです。
SNSでは、
「そんな金利で借りるなんて損」
と言われるレベルです。
それでも固定を選びました。
理由はたった1つ。
今後の日本は今までと違い、金利ある時代が来ると確信したから。
金利は本当に上がらないのか？
住宅ローンを考える上で重要なのが歴史です。
1980年代の住宅ローン金利は8%を超えていました。
現在の若い世代からすると信じられない数字です。
しかし当時はそれが普通でした。
つまり、
金利が永遠に低い保証はどこにもありません。
年収別の借入可能額一覧
金融機関にもよりますが、一般的には年収の5〜8倍程度が借入可能額の目安です。
| 年収 | 借入可能額 |
|---|---|
| 300万円 | 1500〜2400万円 |
| 400万円 | 2000〜3200万円 |
| 500万円 | 2500〜4000万円 |
| 600万円 | 3000〜4800万円 |
| 700万円 | 3500〜5600万円 |
| 800万円 | 4000〜6400万円 |
| 1000万円 | 5000〜8000万円 |
| 1200万円 | 6000〜9600万円 |
| 1500万円 | 7500万円〜1.2億円 |
ただし、
借りられる額と返せる額は全く違います。
ここを勘違いすると危険です。
FIREを目指す私が考えた住宅ローン戦略
ここからは、一般論ではなく、私自身の考え方です。
前提として、私は全国転勤のある働き方から、娘の転園をきっかけに転勤のない職掌へ変更しました。
その結果、社宅制度や住宅手当といった福利厚生は利用できなくなりました。
そのため、これから紹介する内容は、あくまで「私のケース」であり、全員に当てはまるものではありません。
それでも、同じようにFIREを目指している方や、長期的な資産形成を考えている方の参考になれば嬉しいです。
① なぜ47年ローンを選んだのか
私が47年という長期ローンを選んだ理由は、「月々の返済を減らすため」だけではありません。
もっと大きな理由があります。
それは、「長期間・低金利でお金を借りられること自体に価値がある」と考えたからです。
少し想像してみてください。
あなたの親友から、
「5,000万円貸してほしい。47年間かけて少しずつ返すから。」
と言われたら、貸せるでしょうか。
ほとんどの人は難しいと思います。
なぜなら、47年もの間には物価も変わり、金利も変わり、経済状況も大きく変化するからです。
つまり、お金を貸す側にとって、長期間・低金利で貸し続けることは大きなリスクです。
だからこそ、私は「47年間という長期間で資金を借りられる」という条件そのものに価値を感じました。
② なぜ固定金利を選んだのか
私が住宅ローンを契約した当時、固定金利は決して安いとは言えませんでした。
しかし、当時の私は、今後も日本でインフレが続く可能性を考えていました。
物価が上がる。
企業は利益を確保するために価格を上げる。
そして徐々に賃金も上がっていく。
この流れが続けば、金利も上昇する可能性があります。
そのような状況を考えると、固定金利2％は十分に受け入れられる水準だと判断しました。
未来を予測することはできません。
だからこそ、「金利が上がっても家計が変わらない安心」を私は選びました。
③ なぜ繰上返済をしないのか
私には、住宅ローンを積極的に繰上返済する予定はありません。
理由はシンプルです。
47年間という好条件で借りられているお金を、わざわざ早く返す必要性を感じないからです。
もちろん、借金が減る安心感はあります。
しかし、そのために手元資金を減らしてしまうよりも、将来の資産形成に回したいと考えています。
④ なぜ投資を優先するのか
私は、繰上返済ではなく、余剰資金をインデックスファンドへ投資しています。
理由は、長期的には世界株式や米国株式のインデックスファンドが、住宅ローン金利を上回るリターンを期待できると考えているからです。
もちろん、投資には元本保証がありません。
短期間では値下がりすることもあります。
それでも、長期・積立・分散を前提にすれば、資産形成の選択肢として十分魅力があると考えています。
⑤ なぜ住宅ローンは「悪」ではないと思うのか
「借金は悪いもの」という考え方は根強くあります。
もちろん、返済能力を超えた借り入れは避けるべきです。
しかし、住宅ローンは「未来の住まい」を手に入れるための仕組みでもあります。
適切な金額を、無理のない返済計画で借りることができれば、住宅ローンは人生を豊かにする手段になり得ます。
私にとって住宅ローンは、「家を買うための借金」ではありません。
家族が安心して暮らせる環境をつくりながら、資産形成も両立するための戦略です。
だからこそ私は、47年・固定金利という選択をしました。
これが万人にとっての正解とは思っていません。
しかし、少なくとも私たち家族にとっては、将来を見据えた納得できる選択だったと感じています。
第3章① 年収別シミュレーション（借入可能額・安全ライン・月返済）
前提（再整理）
- 借入：5,220万円
- 期間：47年（564ヶ月）
- 金利：
- 1〜5年：1.0%
- 6〜10年：1.5%
- 11〜47年：2.0%
- 返済方式：元金均等返済
元金均等の本質（重要）
元金均等はこれ：
「最初は重いが、後半に向かって急激に軽くなる返済方式」
元金均等のメリット
- 総利息が少ない
- インフレ耐性が高い
- FIRE後に圧倒的に有利
- 住居費が年々減る
元金均等のデメリット
- 最初の負担が大きい
- キャッシュフローが重い
■ 初年度の返済イメージ
元金（固定）
- 5,220万円 ÷ 47年
→ 約111万円／年（元金）
| 年 | 金利 | 残債 | 元金返済 | 利息 | 年間返済 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 1.0% | 5,220万 | 111万 | 52万 | 163万 |
| 2年目 | 1.0% | 5,109万 | 111万 | 51万 | 162万 |
| 3年目 | 1.0% | 4,998万 | 111万 | 50万 | 161万 |
| 5年目 | 1.0% | 4,776万 | 111万 | 48万 | 159万 |
| 6年目 | 1.5% | 4,665万 | 111万 | 70万 | 181万 |
| 10年目 | 1.5% | 4,221万 | 111万 | 63万 | 174万 |
| 11年目 | 2.0% | 4,110万 | 111万 | 82万 | 193万 |
| 20年目 | 2.0% | 3,111万 | 111万 | 62万 | 173万 |
| 30年目 | 2.0% | 2,001万 | 111万 | 40万 | 151万 |
| 40年目 | 2.0% | 891万 | 111万 | 18万 | 129万 |
| 47年目 | 2.0% | 0 | 完済 | 0 | 111万 |
■ 全体の特徴（めちゃ重要）
① 住居費が「年々減る」
元利均等と逆で、
- 返済は徐々に軽くなる
- FIRE後のキャッシュフローが安定
② 総利息は元利均等より少ない
今回の条件だと概算：
- 総返済：約7,000万前後
- 利息：約1,700万〜2,000万程度
👉 元利均等より 500万〜800万軽い可能性
③ FIRE戦略との相性
私のFIRE戦略として『早く稼ぎ切って固定費の最小化を図ってFIRE』という物があります。
今回の元金金利返済方法は以下の流れで進むため、戦略的には相性が良いものでした。
初期（現役フル稼働）
- 返済重い
- でも収入最大
中期（資産形成期）
- 元金減っていく
- 投資資産が増える
後期（FIRE or セミリタイア）
- 住居費が激減
- キャッシュフローが軽くなる
■ FIRE的にこの選択が強い理由
私の考えたFIREに向けた住宅ローンの考え方は、
①返済総額を減らすため、金利が低い時期に元本を減らす。
②固定費の削減が必須の為、FIRE時の住居費を減らす。
③先行きが見え、計画破綻にならない「人生後半に向けて楽になる住宅ローン」がベターだった。
■ この住宅ローンの本質
私にとって住宅ローンは「借金」ではありません。
将来の固定費を設計するための“キャッシュフロー制御装置”です。
第4章 過去40年の金利推移と2026年住宅ローン比較
住宅ローン金利は「ほぼゼロの時代」だけではない
まず前提として、多くの人が誤解しているのがこれです。
「住宅ローン金利はずっと低い」
しかし実際には、日本の住宅ローン金利は時代によって大きく変動しています。
■ 過去40年の住宅ローン金利推移（日本）
| 年代 | 固定金利目安 | 変動金利目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 1980年代 | 7〜8% | 6〜7% | 高金利時代 |
| 1990年代 | 4〜6% | 2〜4% | バブル崩壊後 |
| 2000年代 | 2〜3% | 1.5〜2.5% | デフレ進行 |
| 2010年代 | 1〜2% | 0.5〜1.5% | 超低金利 |
| 2020年代前半 | 0.5〜1.5% | 0.3〜1.0% | 史上最低水準 |
| 2026年 | 1〜3% | 0.7〜1.3% | 上昇局面入り |
■ 重要なポイント
この表から分かるのは1つだけです。
金利は「一定ではなく、循環する」
つまり
- 今の低金利は永遠ではない
- 上がる局面も必ず来る
- 変動金利は「未来の金利」を買っている
2026年6月 住宅ローン金利比較
| 銀行 | 金利 | タイプ |
|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 1.300% | 変動 |
| auじぶん銀行 | 1.179% | 変動 |
| 三菱UFJ銀行 | 0.945% | 変動 |
| りそな銀行 | 0.950% | 変動 |
| 三井住友銀行 | 1.275% | 変動 |
| 三井住友信託銀行 | 1.080% | 変動 |
| みずほ銀行 | 1.025% | 変動 |
| PayPay銀行 | 0.980% | 変動 |
| SBI新生銀行 | 1.080% | 変動 |
| イオン銀行 | 1.180% | 変動 |
| ソニー銀行 | 1.347% | 変動 |
| フラット35 | 3.210% | 固定 |
■ この表の意味
一見すると
「変動金利圧勝」
に見えますが、重要なのは以下の部分になります。
変動金利の本質
- 低いが“未来が不確定”
固定金利の本質
- 高いが“未来が確定”
固定金利と変動金利の考え方を勉強する場合のオススメYOUTUBER
あくまで私は「金利を当てに行く戦略ではなく、外しても破綻しない戦略」として、変動金利ではなく固定金利を選択しましたが、自分に合った住宅ローンを選択するうえで、様々な良質な情報を確認したうえで選択するべきでしょう。
そこで、私が住宅ローンを勉強する中で参考にしていた方をご紹介いたします。
変動金利であれば住宅ローンアナリストの代表取締役である塩澤さん。
固定金利であれば公認会計士の千日太郎さんになります。
Bing 動画より参照
昔からInstagramで金融関係の発信をされており、最近YouTubeに参入したこうさんも、個人的には滅茶苦茶オススメです。
是非、多角的な意見を吸収して、自分なりの答えを出してください。
第5章 まとめ｜私がフラット50・固定金利を選んだ理由とFIRE戦略
住宅ローンは「正解探し」ではない
ここまで、住宅購入の費用、住宅ローンの仕組み、金利比較、そして過去の推移まで解説してきました。
結論から言うと、住宅ローンには「絶対的な正解」はありません。
- 変動金利が正しい人もいる
- 固定金利が正しい人もいる
- 短期返済が向く人もいる
- 長期ローンが向く人もいる
重要なのは、「金利が安いかどうか」ではなく、
自分の人生設計に合っているかどうか
だと私は考えています。
私がフラット50を選んだ理由
私が選んだのは
- フラット50
- 固定金利（1〜5年1%、6〜10年1.5%、11〜47年2%）
- 元金均等返済
- 借入額5,220万円
という組み合わせです。
この選択は「一番得をする選択」ではありません。
しかし私は、
「一番後悔しない選択」
を優先しました。
理由① 金利変動リスクを排除したかった
変動金利は確かに初期コストが低いです。
しかしその一方で、
- 10年後
- 20年後
- 30年後
の金利を誰も予測できません。
FIREを目指す上で、最も避けたかったのは
「支出がコントロール不能になる状態」
でした。
理由② インフレ環境を前提にしている
私は今後の日本経済について、
- 物価上昇
- 賃金の緩やかな上昇
- 金利の上昇圧力
が続く可能性が高いと考えています。
その中で、固定金利2%は
「高すぎるリスク」ではなく
「許容できる固定コスト」と判断しました。
理由③ 元金均等で“住居費を下げる設計”にした
今回の住宅ローンは元金均等です。
これにより、
- 初期は負担が重い
- しかし年々返済が軽くなる
という構造になります。
これはFIRE戦略として非常に重要で、
将来の生活コストを下げていく設計
になっています。
理由④ FIRE後のキャッシュフローを最優先にした
FIREを考えると重要なのは
「今いくら払うか」ではなく
「将来いくら固定費が残るか」
です。
その意味で、住宅ローンは単なる借金ではなく
- 将来の支出設計
- キャッシュフロー管理装置
として捉えています。
FIRE目線での住宅ローン戦略
FIREを目指す上で最も重要なのは
固定費の最小化
です。
特に住居費は最大の固定費です。
だからこそ私は、
- 無理な繰上返済をしない
- 投資を優先する
- 住宅ローンを長期で持つ
- 支出の予測可能性を最大化する
という戦略を取りました。
住宅ローンは「借金」ではなく「戦略」
住宅ローンはよく「悪いもの」と言われます。
しかし私はそうは思っていません。
住宅ローンとは、
人生のキャッシュフローを設計するための金融商品
です。
使い方を間違えればリスクになりますが、
正しく使えば人生の安定装置になります。
この記事のまとめ
最後に整理すると、今回の住宅購入はこういう設計です。
- 物件価格：5,500万円
- 総費用：約6,006万円
- 借入：5,220万円
- フラット50
- 固定金利（1→1.5→2%）
- 元金均等返済
そして戦略は
「リスクを取る場所」と「守る場所」を分ける」
という考え方です。
- 住宅ローン＝安定（固定）
- 投資＝成長（変動）
この役割分担がFIRE戦略の軸です。
最後に
住宅購入は人生で最も大きな意思決定の一つです。
だからこそ、
「どっちが得か」ではなく
「どっちなら安心して生きられるか」
で決めるべきだと私は思います。
この選択が正しかったかどうかは、10年後・20年後にしか分かりません。
しかし少なくとも今の私は、
この選択を納得して選んでいる
と自信を持って言えます。
もしこの記事が、住宅ローンやFIREについて悩んでいる誰かの参考になれば嬉しいです。
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